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文章詳情介紹：
杭州樓市這半年：從狂熱奔跑到疲態(tài)初現(xiàn)
夏宏決定暫緩搖號。
這位29歲的年輕人籍貫安徽省黟縣，現(xiàn)就職于杭州未來科技城一家互聯(lián)網(wǎng)公司，在過去三個(gè)月里，他轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州十余個(gè)新待售樓盤參與搖號，但均未中簽。
暫緩參與搖號，并非“有些心灰意冷”，而是夏宏覺得，“(杭州)樓市可能要涼下來了”。
在狂熱奔跑了兩年之后，進(jìn)入8月的杭州樓市微露變臉跡象。自1999年成為國內(nèi)第一個(gè)頒布土地收儲(chǔ)政府規(guī)章的城市以來，杭州樓市的一舉一動(dòng)，牽扯著全國地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)。
回顧2008年和2014年的中國樓市，都曾伴隨著杭州地區(qū)率先出現(xiàn)的信號。如2014年初，杭州樓市馬年第一降—其邏輯是房屋銷量大幅下降，開發(fā)商信貸枯竭，新盤開始降價(jià)，房鬧登場—中國樓市隨即顯露疲態(tài)，步入拐點(diǎn)。
2018年杭州樓市的復(fù)雜性，遠(yuǎn)高于其他城市，分析杭州樓市的樣本，或可一窺全國樓市的多重面貌。
“運(yùn)氣怎么這么差”
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2016年G20會(huì)議后，杭州凈人口流入源源不斷，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)亦不斷加碼，調(diào)高了人們對未來的預(yù)期，其后樓市風(fēng)起云涌。
同是2016年，杭州開啟了全面的舊城改造，城中村成為攻堅(jiān)重點(diǎn)。據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，杭州完成整村征遷69個(gè)村，征遷59796戶。按照計(jì)劃，2018年，杭州還將完成56個(gè)整村征遷，征遷住戶4萬戶。
新增的拆遷戶手中突然有了大筆資金，涌向房地產(chǎn)成為自然的選擇，房價(jià)由此水漲船高，2016年10月和2017年11月，杭州兩次被住建部點(diǎn)名為房價(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市之一。杭州政府一度試圖通過控制預(yù)售證發(fā)放來限制房價(jià)，以新開樓盤備案價(jià)不得高于板塊均價(jià)的方式控制預(yù)售證發(fā)放。
面臨限價(jià)，許多地產(chǎn)商拒絕入市。2017年12月，夏宏曾去阿里巴巴附近的一個(gè)新盤踩點(diǎn)，問售樓小姐為什么還不開盤，對方直白地回答，“老板不想開”。在得知夏宏準(zhǔn)備按揭買房后，售樓小姐直接告訴他，“我們需要全款，按揭的話，建議你就不用來看了”。
限購的門越關(guān)越緊，不少人想的卻是從門縫里擠進(jìn)去，就職于浙商證券的陳雪晴正是其中一位。
36歲的陳雪晴，家里已有一套房產(chǎn)，一二手房價(jià)倒掛的現(xiàn)狀，促使她考慮再買一套新房，為了獲得購房資格，2017年底，她花20萬元買了一個(gè)新房的號子(開發(fā)商確保能夠買到新房)。“花20萬元買一個(gè)號子，當(dāng)然心疼，但也許能賺50萬元甚至更多，咬咬牙覺得也值。”陳雪晴說道。
面對杭州這種火爆的搶房現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾評價(jià)：這不是在搶房，這是在搶錢。“搖號前杭州新樓盤跟號子費(fèi)、全款、捆綁車位等關(guān)鍵詞有關(guān)，這些隱形門檻，讓普通購房者很難買到新房。”樓市大腦研究院院長方張接告訴時(shí)代周報(bào)記者。
樓市的亂象，促使地方主管部門下決心出臺(tái)新的解決辦法。
4月4日，杭州發(fā)布《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，對商品住房市場出現(xiàn)的炒賣房號、捆綁車位搭售等違規(guī)行為，采取公開搖號全程公證的方式，規(guī)范市場銷售行為。
像夏宏這樣的剛需和看不見的投資者，隨即加入了一場搶房的戰(zhàn)役。
5月初，夏宏注意到，位于未來科技城的新盤華夏四季即將開盤，他迅速準(zhǔn)備了搖號需要的征信報(bào)告、戶口簿、收入證明等材料。杭州實(shí)施搖號政策后，誕生了眾多萬人搖號的場景。火爆搖號現(xiàn)象背后，是一二手房價(jià)格的嚴(yán)重倒掛。
以夏宏參與搖號的華夏四季為例，推出的160套房源，均價(jià)為2.6萬元，而項(xiàng)目周邊二手房價(jià)格約在3.5萬元左右，存在很大的套利空間。
“搖到就相當(dāng)于中獎(jiǎng)。”夏宏說。與華夏四季同時(shí)領(lǐng)出預(yù)售證的樓盤，還包括融信瀾天等項(xiàng)目，均因一二手房價(jià)的嚴(yán)重倒掛而被剛需們廣泛關(guān)注。
5月26日早晨8點(diǎn)多，夏宏來到華夏四季的指定銀行，在排隊(duì)近五個(gè)小時(shí)后辦好了資金凍結(jié)，拿到了一張由銀行出示的資金凍結(jié)證明，進(jìn)行網(wǎng)上登記。盡管交資料登記報(bào)名耗時(shí)耗力，但對于夏宏而言，覺得“辛苦沒什么”，至少有機(jī)會(huì)搖號了。
5月31日，華夏四季正式搖號，夏宏還是沒搖中，“運(yùn)氣怎么這么差，”他有點(diǎn)無奈。
花式制造搖號資格
自搖號開始后的一個(gè)多月，杭州樓市高溫不下。
口口相傳的滾雪球效應(yīng)，極大改變了諸多原本是旁觀者的心態(tài)，一些擁有搖號資格的旁觀家庭加入了搖號大軍，沒有資格的則想辦法制造資格。
38歲的丁松是杭州一家私募公司高管，2010年他買了萬科良渚文化村的房子。2014年，他的妻子和家人又在良渚買了第二套房。按照限購政策，丁松家庭已無購房資格。沒有房票怎么辦？丁松想到的曲線道路，是用他62歲母親的名義去搖號。
相較于夏宏參與了十余次搖號均未中的尷尬，丁松可謂運(yùn)氣爆棚。6月底，他第二次參與搖號，就搖中了位于莫干山路的九龍倉瓏璽89平方米的新房，總價(jià)在350萬元左右。
彼時(shí)丁松家庭有40萬元現(xiàn)金的存款，搖中后，首付仍不夠。他想到的解決辦法，是抵押第一套房子。一個(gè)客觀事實(shí)是，樓市配資操作由明轉(zhuǎn)暗，模式變形，許多貸款中介攬客，幫助客戶對接銀行辦理信用貸款、抵押消費(fèi)貸款，用來支付購房首付。
“我的第一套房子市值在500萬元左右，最后向銀行申請了100萬元消費(fèi)貸款。”為了順利搞定按揭問題，丁松還專門找了杭州某商業(yè)銀行的支行行長疏通關(guān)系。
除了借老人名義參與搖號外，杭州市加碼的限購政策，也催生了“結(jié)婚率”的提高。
目前，杭州限購政策其中一項(xiàng)細(xì)則是，家庭戶可購買兩套房，而單身青年僅能買一套房，在搖號政策執(zhí)行后，優(yōu)先照顧無房家庭，這意味著，無房家庭的中簽率要高于單身青年的中簽率。這變相催熱了結(jié)婚潮。以杭州濱江區(qū)為例，該區(qū)民政局近期披露的數(shù)據(jù)顯示，4–6月中旬，結(jié)婚登記為800多對，而去年同期為600多對，同比增長了33%，漲幅驚人。
除上述套路外，更多新的玩法出現(xiàn)了—借公司名義買房。
6月中旬，融信創(chuàng)世紀(jì)、萬科西雅圖、九龍倉瓏璽等新盤陸續(xù)公布了搖號結(jié)果，在中簽名單中，丁松發(fā)現(xiàn)了三個(gè)歸屬于公司的中簽者—杭州悅樂汽車服務(wù)有限公司、杭州宇樂汽車服務(wù)有限公司、杭州悅高汽車服務(wù)有限公司，上述三家公司注冊于2018年5月，法人代表均為一名叫周然的人。杭州新盤搖號中簽率很低，如融信創(chuàng)世紀(jì)，當(dāng)時(shí)推出616套房源，報(bào)名的兩萬多人中，包括58家公司，最終有3家公司中簽。
該中簽事件在本地論壇中迅即引起諸多討論。6月21日，杭州再次出臺(tái)樓市新政，緊急叫停了企業(yè)購房行為。
凍資誘發(fā)P2P爆雷
樓市進(jìn)入搖號階段后，其中一個(gè)環(huán)節(jié)是驗(yàn)資或凍結(jié)資金，特別是動(dòng)輒百萬元的搖號凍結(jié)資金，對資金提出了較高要求。
以前述“周然事件”為例，除三個(gè)中簽樓盤外，周然旗下公司還相繼參加了綠城梧桐郡、萬科西雅圖、匯高·佰悅中心、濱盛金茂府等熱盤的搖號。粗略測算，輪番報(bào)名需要用于凍結(jié)驗(yàn)資的資金成本不低于2000萬元，這絕非普通購房者能做到的。
自杭州搖號新政以來，超過萬人登記搖號的紅盤已有10余個(gè)，以搖號人數(shù)破兩萬的融信保利創(chuàng)世邸為例，要求無房戶驗(yàn)資100萬元，二套驗(yàn)資200萬元，全款驗(yàn)資300萬元。參與搖號的有7498戶無房家庭，以剩余近1.3萬搖號戶均繳納二套驗(yàn)資。以此估算，創(chuàng)世邸凍結(jié)了超過330億元資金。
6月25日，杭州三大知名樓盤同時(shí)搖號，共計(jì)吸引3.6萬戶家庭參與，合計(jì)凍結(jié)資金超過500億元。巨大的凍結(jié)資金，促使部分投資者從P2P平臺(tái)撤回現(xiàn)金，隨之而來的是強(qiáng)大的抽水效應(yīng)，各個(gè)中小平臺(tái)的資金鏈條被拉到極限緊繃狀態(tài)。中金公司的固收團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，“近期杭州P2P風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，因?yàn)楹贾菔欠康禺a(chǎn)市場與P2P緊密相連的典型”。
杭州一家互聯(lián)網(wǎng)金融公司的副總裁告訴時(shí)代周報(bào)記者，該公司旗下的P2P平臺(tái)，在7月初的一周時(shí)間內(nèi)撤走了近三個(gè)億的資金，“當(dāng)時(shí)情況很嚴(yán)峻”。
“杭州是全國很有代表性的城市，既是樓市重鎮(zhèn)，又是互聯(lián)網(wǎng)金融重鎮(zhèn)。未來樓市抽水太厲害的話，互金公司發(fā)展的壓力還會(huì)很大。”前述副總裁人士說道。
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降溫跡象
進(jìn)入7月，杭州土地市場降溫，新盤不斷領(lǐng)出預(yù)售證，樓市涼風(fēng)初現(xiàn)。
2017年，杭州土地出讓金突破達(dá)2035億元。2018年上半年，40城土地出讓金排名最高的城市同樣是杭州，為1417.6億元，緊隨其后的是北京，2018年土地出讓金為740.4億元。
盡管去年以來杭州土地供應(yīng)量巨大，然而真正入市的房源依然沒有完全放開。時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，拿地未開盤項(xiàng)目的總建筑面積已超1000萬平方米，隱性庫存劇增。
7月以來，杭州進(jìn)行了6場土拍： 4日，杭州空港新城地塊拍賣，用時(shí)僅15分鐘，僅6.48%的溢價(jià)。郊區(qū)下跌，核心區(qū)失守。7月26日，杭州臨安青山湖科技城推出宅地，由保億底價(jià)撿漏，成交總價(jià)約12億元，成交樓面價(jià)9400元/平方米，相比年初地價(jià)跌幅15%。而半年前，中糧與旭輝聯(lián)合體還以11113元/平方米的樓面價(jià)在該板塊拿地。“過去的兩年中，杭州幾乎是二線城市中最為堅(jiān)挺的城市。經(jīng)濟(jì)走勢的不確定性，已經(jīng)影響到了樓市。”浙報(bào)傳媒房產(chǎn)研究院院長丁建剛介紹說。
伴隨資金流動(dòng)性趨緊，開發(fā)商開閘放量的趨勢隱現(xiàn)。7月6日晚，杭州連發(fā)7張預(yù)售證，無一樓盤要求凍資，最低35萬元存款證明即可。其中，因限價(jià)延期開盤長達(dá)半年的碧桂園·東旭府，突然一次性推出1266套房源，成為杭州搖號以來，單盤推售規(guī)模之最。
這種預(yù)期逐漸波及了二手房市場。透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，與6月相比，7月以來二手房成交量持續(xù)低迷。7月上旬，杭州二手房成交量為3405套，而6月同期則成交了4727套，環(huán)比下降了28%。
成交量下滑的同時(shí)，二手房的掛牌量卻在不斷增加，如7月18日這天，杭州二手房掛牌量創(chuàng)出新高，達(dá)1695套。部分房源更是降價(jià)出售，時(shí)代周報(bào)記者在透明售房網(wǎng)上檢索到，有些房源幾天內(nèi)重新掛牌后價(jià)格降了三四十萬元，如一套中海寰宇天下90平方米的房子，7月4日在鏈家的掛牌價(jià)為520萬元，7月20日重新掛牌后，價(jià)格變成了480萬元。
頗為戲謔的是，進(jìn)入7月，杭州甚至出現(xiàn)了樓盤里搖號、樓盤外業(yè)主維權(quán)的怪異現(xiàn)象，這種現(xiàn)象源于業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商前期項(xiàng)目在交房后減配。一家在杭的房企高管告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于新房被限價(jià)，該公司項(xiàng)目估計(jì)會(huì)比當(dāng)初承諾的適當(dāng)減配，“比如小區(qū)綠化的減少，再比如小區(qū)電梯會(huì)換成便宜的牌子等，減多減少，主要看各家開發(fā)商的良心。”這位房企高管稱，“對剛需和普通投資客來說，現(xiàn)在既擔(dān)心錯(cuò)失樓市紅利最后的上車機(jī)會(huì)，又怕成為最后一棒的接盤俠，這是中國新中產(chǎn)的財(cái)富焦慮。”
夏宏開始隱隱擔(dān)憂，明后年，很多精裝修的樓盤將會(huì)交付，屆時(shí)也許會(huì)出現(xiàn)大面積維權(quán)現(xiàn)象，現(xiàn)在樓市有降溫跡象，他準(zhǔn)備觀望一下，“暫不參與搖號了”。“杭州樓市目前是有些降溫，但說變冷甚至降價(jià)還談不上，要知道，過兩年還有亞運(yùn)會(huì)呢。”丁松說。(文中夏宏、陳雪晴、丁松均為化名)
(責(zé)任編輯：李玥)