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樂山大佛景區觀光游覽車和攤點30年經營權被整體轉讓。（視覺中國/圖）
隨著暑期旅游旺季到來，游客們發現，今年的自然景區掀起一股圍墻之風。
被圍起來的景區包括壺口瀑布，這是中國第二大瀑布、世界上最大的黃色瀑布；中國面積最大的內陸咸水湖青海湖，環湖拉起了鐵絲網；山水甲天下的桂林，在景點附近種上了竹籬笆。
盡管這些景區有所回應，表示出于環保、安全等原因才進行的圍景，但新華社發表評論《筑墻擋景不如還景于民》，稱不管基于什么說法，這種筑墻擋景行為似有短視之嫌，說到底還是靠山吃山的“門票思維”作祟。
不僅把景點圍起來，有的景區還要求旅客乘坐付費大巴才能進入。還有的將同一景區切割成多個不同路段的景點，一張門票秒變“票中票”。
景區為何集體患上“門票依賴癥”？
“靠借債度日”
“門票收入幾乎占到景區收入的一半以上，這跟早年的景區評級制度有關。”偉光匯通文旅集團總裁王軍向南方周末記者回憶。
中國的景區評級制度始于1999年，2001年全國首批4A景區出現，2005年一些景區由4A升級成5A景區。伴隨旅游人數增長的，還有地方收入，因為門票定價高低與評級直接掛鉤，評級越高，景點收入也會隨之上升。
目前國內景區分為三類，一是政府定價類景區，以自然風光、歷史人文為主（如故宮、九寨溝等）；二是政府指導價景區，多數鄉村、城市小鎮屬于這一類型；三是完全市場定價，例如私營的游樂園、水上公園等。
政府定價的國有景區還處于行政管理體制下，通常由當地組成“景區管委會”，一些5A級景區的管委會等同于縣處級單位。
“從運營的角度，單純依靠門票和游覽車的景區大部分是不能盈利的，因為收入模式太單一。”王軍說，各類服務的定價也要靠審批，刨除門票后，景區虧損很嚴重，“景區開發要靠借債度日”。
2018年后，全國掀起一輪降價潮，當年政府工作報告中曾提到要“降低重點國有景區門票價格”。
而政府工作報告中的“國有景區”則集中在“占用國有資源”的政府定價類景區，不少5A級景區不得不降價，還要解決前期發展的負債問題。
5A級景區樂山大佛早在2021年就進行了相關經營權轉讓，近日再度登上熱搜。轉讓前一個月的2021年9月，樂山大佛景區管委會披露了2020年度四川省樂山大佛風景名勝區管理委員會部門決算（下稱2020年決算），數據顯示，全年景區共接待游客199.68萬人次，實現綜合收入2.5億元。然而因疫情影響，2020年景區門票收入減少了6369.62萬元，同比減少40.5%。
在2021年決算里，景區門票收入回升到13715.2萬元，較上年增加了4355.51萬元，但景區旅游發展的不確定性仍然較高，收入可能會出現較大的波動。
發展任務重、資金缺口大、債務余額較大，償債能力不足等，是幾乎所有景區遇到的問題。
上述決算寫道，為“打造國內首選旅游目的地”“邁入國內景區新基建第一方陣”，樂山大佛景區承擔了“擴容提質”掛圖作戰項目共8個總投資約50億元，加上景區門票價格下降、承擔政府統籌支出等因素影響，僅靠景區自身資源難以平衡項目投入。
同時，“景區目前債務余額為38543萬元，資產負債率較高，特別是2022年11344萬元、2024年9520萬元，這幾年當年應還債數額接近支出預算的50%，運轉將十分困難”。
到了2023年預算，該景區管委會披露，2023年工作的主要目標是：實現全年接待游客380萬人次、門票收入2億元。
占大頭的門票收入究竟被用在了哪？
根據湖南省發改委發布的“武陵源核心景區門票價格構成表”，在245元的總票價（門票180元+車輛65元）中，占成本最高的前四項分別為景區運營成本（71元）、環保車輛運行成本（60元）、基礎設施建設費（51元）、資源有償使用費（36.5元）。
在上述“資源有償使用費”和“基礎設施建設費”中，市、區、國家森林公園管理處三級單位都要提取費用，真正用于景區的“運營維護成本”占比不到40%，也沒有詳列支出。
向社會融資
實際上，門票價格并非由景區說了算。
據國家發改委、文化和旅游部相關規定，對于“依托國家自然資源或文化資源投資興建的游覽參觀點門票價格，實行政府定價或政府指導價”。
根據中國社科院旅游研究中心發布的《中國5A級景區門票價格分析與國際比較(2015)》，截至2014年底，中國所有186家5A級景區門票平均價格為112元。近一半景區門票價格在100—200元之間，20家門票價格為200元（含）以上。
因此圍欄景區、分割景點、增設收費項目等行為，相當于繞開門票為景區增收。
另據國家《風景名勝區條例》規定，“風景名勝區的門票收入和風景名勝資源有償使用費，實行收支兩條線管理”。所謂收支兩條線，是指相關收入先行上繳地方財政，再由財政根據預算向各個景區下發運營經費。
收入不能直接進入景區運營機構，外加高昂的前期開發費用以及后期維護，除去財政撥款，景點只能依靠發債或是發行資產證券化產品（如ABS、REITs）來獲取建設資金。
更為復雜的情形是，知名景區往往是地方財政收入的重要組成。近年來為盤活國有資產、解決地方債等問題，不少地方將旅游景點納入城投平臺資產，以門票收入或景區設施使用憑證作為底層資產進行抵押，打包成金融產品向社會融資。
有業內資深人士向南方周末記者測算，一個門票收入為2000萬的4A級景區，通過門票質押向市場發行10年期質押融資，可以一次性募集至少5000萬，相當于放了2.5倍的杠桿。如果將門票、觀光游覽車、攤位等經營權拆分，同樣的融資操作還可以再來幾遍。
于是，做高景區收入成了必要選項，只要底層資產收入（如門票）出現上浮，社會融資規模也會成倍上漲，遠高于漲門票獲得的收益。
拆分經營權
提高社會融資的第一步是拆分經營權，將這些經營權出售也能為景區帶來收入，這也是為何近期各景區頻繁出現產權轉讓的原因。
2023年4月23日，湖北省當陽市百寶寨景區將旅游資源剩余開發經營權、實物資產以2095萬元的價格在淘寶網上公開拍賣。公開資料顯示，百寶寨是一處以丹霞地貌為特征，融山水、人文、奇觀等特點于一體的大型風景區。該景區的剩余開發經營權從2022年6月至2063年6月30日。
4月29日，四川省廣元市旺蒼縣的4A景區米倉山大峽谷部分資產也在淘寶網公開拍賣。公告顯示，此次拍賣的資產包括游客中心停車場、影視街、步行棧道、風雨廊橋、索道、簡易結構等。該資產的評估價為2545萬元，以評估價開拍，并額外支付2000多萬元前期建設費用。
即便競拍成功，按照旺蒼縣文化旅游發展規劃，只能在景區所屬的鹽河鎮龍潭村、風景村依法進行持續投資開發建設，且競得該資產后五年內總投資不得少于20億元，不包括景區經營權。
更早的3月23日，江西婺源的熹園景區（朱熹故居）也進行了拍賣。熹園景區的投資開發商朱子實業有限公司（下稱朱子實業）以3.12億元的價格在淘寶網掛牌。熹園景區所在的江西婺源縣紫陽鎮原名“朱家莊”，為宋代理學家朱熹故居所在地。
根據拍賣公告，朱子實業及關聯公司名下資產評估值為3.01億元，項目涉及房地產開發物業管理、旅游文化開發，土地數量龐大，包括景區周邊31棟建筑和2.5萬平方米的餐飲、住宅用地。
樂山大佛相關經營權轉讓網傳圖片顯示，樂山大佛景區觀光游覽車和攤點30年經營權被整體轉讓，限時競價結束時間為2021年11月29日17時。價格超過17億元，保證金為1.5億元。
由于已過拍賣期限，南方周末記者最終在全國產權行業新信息化服務平臺證實了這一拍賣信息，該筆交易原掛牌平臺為西南聯合產權交易所。
南方周末記者致電樂山大佛景區管委會，一位負責人確認，曾于2021年將景區的部分經營權拍賣轉讓，最終由樂山大佛實業有限公司獲拍。該位負責人也強調，類似經營權轉讓完全合規，大佛景觀所有權仍屬于管委會（國有）。
根據《風景名勝區條例》第三十七條，風景名勝區內的交通、服務等項目，應當由風景名勝區管理機構依照有關法律、法規和風景名勝區規劃，采用招標等公平競爭的方式確定經營者。
上述拍賣評估信息顯示，樂山大佛景區觀光游覽車和攤點30年經營權整體轉讓的出讓方即樂山大佛風景名勝區管委會。
其中游覽車路線起于大佛景區北入口停車場、止于大佛景區南游客中心，沿途共設置7處觀光游覽車停靠站，票價單程20元/次/人、雙程30元/次/人。攤位經營權的范圍包括大佛景區文化廣場、六度文化長廊以及八仙洞碼頭區域，攤點面積共計5000平方米，其中固定攤點面積3800平方米、流動攤點面積1200平方米。
2023 年7月1日，陜西延安宜川縣黃河壺口瀑布景區附近公路，工作人員正在拆除此前設置的圍擋。（視覺中國/圖）
索道、觀光車都能加杠桿
國家《風景名勝區條例》第三十七條規定，風景名勝區管理機構應當與經營者簽訂合同，依法確定各自的權利義務，經營者應當繳納風景名勝資源有償使用費。
自2006年上述條例頒布后，景區管理委員會就成了地方管理景點的“標配”，并將景區運營、門票收入等業務外包給市場機構。
《風景名勝區條例》第三十八條規定，風景名勝區的門票收入和資源有償使用費應當專門用于風景名勝資源的保護和管理，以及風景名勝區內財產的所有權人、使用權人損失的補償。
換言之，市場運營機構無法直接從門票獲得收入，這也攔住了經營者向社會融資的主路。
“景區運營公司的業務通常比較單一，利潤不高，整體規模小，尤其是一些自然風光、名勝古跡等，受文物法保護，不能抵押，所以景區企業一般很難直接獲得銀行貸款。”馮春告訴南方周末記者。馮春就職于上海某大型券商發行部，曾參與某上市文旅集團質押融資款項發行。
部分知名景區經營已難以為繼。
2022年4月22日，淘寶網司法拍賣平臺上，四川宜賓市竹石林旅游開發有限公司將對名下管理的竹石林風景區部分資產進行拍賣，起因是公司已進入破產清算。
拍賣資料顯示，拍賣的西部竹石林財產為國家4A級風景區，擁有世界上最古老的喀斯特地貌。標的物評估價為3506.88萬元，盡管以2805.5萬元的低價起拍，仍遭遇多次流拍。
上述米倉山大峽谷部分經營權所有者——廣元鳳雛投資開發有限公司，則早已被最高人民法院列入失信公司名單，母公司、法定代表人也被限制高消費，目前公司已經停止營業。
于是景區只能通過資產證券化，利用運營公司作為借貸主體，在市場上發行ABS或者REITs這類融資產品，通過出售未來門票（現金流）換取當下的市場資金。
由于門票收入不屬于運營公司，無法用作證券化的底層資產，運營機構只能通過向景點管委會收取管理費或服務費的方式，間接獲得門票或者其它收入。
譬如平遙古城景區管理有限公司（運營公司）與平遙古城管委會曾簽訂《平遙古城景區授權運營管理協議》，該管理公司向平遙管委會收取管理費，數額為景區門票總收入的77.5%。以此作為基礎資產，平遙古城景區管理有限公司在2018年發行了代號為“平遙2018-1”的10年期ABS資產，獲得7.4億元融資。
風景名勝區內的索道、觀光車船等游樂設施的使用憑證也能被用作融資底層資產。
2018年6月，三特索道集團憑借對梵凈山、廬山三疊泉、千島湖梅峰、猴島四處景點的索道乘坐憑證，發行了8億元的ABS融資。
“關鍵是有穩定的現金流。”馮春說，景區門票、攤位出租、旅游班車這類收入雖然不算太高，但能夠持續獲得現金收入的項目，非常適合杠桿融資。
地方政府整合
湯欣在青海湖環湖周邊經營一家客棧，大概從2023年4月開始，青海湖邊漸漸圍起了360度的鐵絲護欄。
“往年也有分段圍欄的，主要是為了防止牧民的牲畜亂跑。”湯欣向南方周末記者描述，自駕游湖仍不受影響，但步行游客需要購買90元的門票，才能近距離觀湖，“以前從牧場繞過去，給牧民一些錢就行”。
一位青海湖景區保護利用管理局工作人員近日向媒體表示，“游客、公眾對我們有誤解，青海湖的圍欄其實存在很多年了”。該工作人員稱，游客自駕環湖并不收費，進入景點需買門票。早些年，環湖周邊都有草場，牧民將草場用圍欄圍起來，游客從草場就可以自由進出景區。
2023年4月，《國際生態旅游目的地青海湖示范區創建工作方案》正式通過，當地要將青海湖建成為能夠適應“全季、全域、全時的國際生態旅游目的地青海湖示范區”。
同一時間進行的還有運營改組方案。青海湖景區的運營方青海湖旅游控股有限公司的大部分股份已整體劃轉至青海省交通控股集團。同一批通過的方案還有“青海湖旅游控股有限公司債務化解方案”以及“青海湖旅游發展集團組建方案”。
工商資料顯示，青海湖景區管理方為青海湖景區保護利用管理局，運營方為青海湖旅游控股有限公司。股權變更后，管理局退出，青海省交通控股集團成為大股東，持股90%。
根據數據運營商企業預警通的檢測，青海湖旅游控股有限公司目前共有14筆應收賬款尚未到期，類型全部為“應收賬款質押”，質押物為景區門票，融資金額從一千多萬到一個億不等。
馮春解釋，在為景區融資時，主要參考的數據是景區營業額以及客流量兩個數字。通常景區會向旅行社、團隊客戶提供優惠票價，因此其門票價格也往往低于公開價格，而景區運營企業為避稅考慮，也會填報低于實際的營業收入數字。
“用打折的接待人數乘以門票價格，再乘以預計門票收入的20%—30%，大約就是景區可以獲得的融資額度。”馮春說，以年門票收入為2000萬元的景區企業為例，若貸款期限10年，則最低的授信敞口為4000萬元。
中國社會科學院財經戰略研究院副院長楊志勇向南方周末記者指出，化解地方債務城投債務，短期內是可以采取部分政府資產變現的方式，譬如景區收入的資產證券化。
類似操作的還有云南梅里雪山。該景區運營公司控股股東由原來的迪慶州旅游開發投資有限公司變為迪慶州旅游集團有限公司，后者為一家地方城投的子公司。2021年股權變更后，該經營公司陸續完成7項應收賬款質押融資，金額總計超過24億元。
上述樂山大佛經營權的接收方名為樂山大佛實業有限公司，成立于1999年，為樂山國有資產投資運營集團成員，注冊資本2億元。從股權結構來看，樂山大佛實業有限公司為樂山大佛旅游投資開發（集團）有限公司全資子公司。
“這就是用空間換時間，增加地方財政的現金流。但長期來看還是要加快編制地方政府資產負債表，讓信息公開透明，增強政府決策監督。”楊志勇說。
（應受訪者要求，馮春、湯欣為化名）
南方周末記者 徐庭芳
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